29.11.2020

Einkommensteuer: Orts├╝bliche Miete bei einem Angeh├Ârigenmietvertrag

Wird eine Wohnung an Angeh├Ârige vermietet und ist die Miete geringer als die, die man von einem fremden Dritten verlangen w├╝rde, kann es sein, dass das Finanzamt nicht alle Kosten in vollem Umfang als Werbungskosten anerkennt. So hat der Gesetzgeber beschlossen, dass ein Vermieter die Kosten nur dann zu 100 % abziehen kann, wenn die Miete des Angeh├Ârigen mindestens 66 % der orts├╝blichen Miete betr├Ągt. Ansonsten werden die Werbungskosten gek├╝rzt. Aber wie wird diese orts├╝bliche Miete ermittelt? Man kann den ├Ârtlichen Mietspiegel zu Rate ziehen. In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Th├╝ringen (FG) hatte das Finanzamt jedoch die Mieth├Âhe einer anderen Wohnung im selben Haus herangezogen.

Die Kl├Ągerin vermietete f├╝r 370 ÔéČ inklusive Nebenkosten eine Eigentumswohnung an ihre Tochter. Im selben Haus vermietete sie eine vergleichbare, genauso gro├če Wohnung an einen Fremdmieter f├╝r 578 ÔéČ inklusive Nebenkosten. Im Einkommensteuerbescheid 2015 wurden nur 64,01 % der geltend gemachten Werbungskosten f├╝r die Wohnung der Tochter ber├╝cksichtigt, wodurch sich positive Vermietungseink├╝nfte ergaben. Nach Ansicht des Finanzamts kann f├╝r die Orts├╝blichkeit der Miete auf die im selben Haus fremdvermietete Wohnung abgestellt werden.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Das Finanzamt hat zutreffend die Werbungskosten f├╝r die Wohnung der Tochter nur zu 64,01 % steuermindernd ber├╝cksichtigt. Die Nutzungs├╝berlassung der Eigentumswohnung an die Tochter ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen. Als orts├╝bliche Miete kann auch die Miete f├╝r eine vergleichbare, im selben Haus fremdvermietete Wohnung herangezogen werden. Es muss also nicht zwingend der Mietspiegel sein. Wer eine Wohnung im Vergleich zur orts├╝blichen Marktmiete verbilligt ├╝berl├Ąsst, verzichtet bewusst auf m├Âgliche Einnahmen und kann die tats├Ąchlich entstandenen Aufwendungen nur in dem Verh├Ąltnis als Werbungskosten abziehen, in dem die vereinbarte Miete zur orts├╝blichen Miete steht. Es gibt keine Legaldefinition der orts├╝blichen Miete. Diese kann grunds├Ątzlich auf jedem Weg ermittelt werden. Die Vergleichsmiete im selben Haus f├╝hrt zu einem realistischen Sch├Ątzergebnis.

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