28.10.2020

Einkommensteuer: Verluste bei Übertragung eines Mietobjekts auf Angehörige

Bei Eink√ľnften aus Vermietung und Verpachtung schaut das Finanzamt schon darauf, ob man damit langfristig Gewinne erzielen will. Wenn das n√§mlich nicht der Fall ist und keine Absicht besteht, auf Dauer √úbersch√ľsse zu erzielen, kann das Finanzamt die Vermietung oder Verpachtung auch als Liebhaberei einstufen. Dies h√§tte zur Folge, dass die Einnahmen nicht der Steuer unterworfen werden. Allerdings wirken sich dann auch die Ausgaben steuerlich nicht aus. Im Streitfall musste das Finanzgericht Niedersachsen (FG) entscheiden, ob beim Steuerpflichtigen Eink√ľnfte aus Vermietung und Verpachtung vorlagen.

Der Kl√§ger hatte von seiner Mutter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Einfamilienhaus √ľbertragen bekommen. Dieses vermietete er an seinen Sohn und seine Schwiegertochter. Der Mietvertrag war auf unbestimmte Zeit geschlossen und sollte am 01.05.2013 beginnen. In der Folgezeit nahm der Kl√§ger noch umfangreiche Umbauma√ünahmen nach den W√ľnschen der Mieter vor. Diese beteiligten sich daran mit 65.000 ‚ā¨. Bis zum 05.11.2014 erfolgte dann der etappenweise Umzug. Am 09.07.2015 √ľbertrug der Kl√§ger das Mietobjekt mit Wirkung zum 01.01.2016 auf den Sohn. Im Rahmen der Veranlagung 2016 erfuhr das Finanzamt von dieser unentgeltlichen √úbertragung und √§nderte daraufhin die Bescheide der Jahre 2013 bis 2015. Der Kl√§ger wandte jedoch ein, dass es zu dieser √úbertragung nur aufgrund neuer Tatsachen (Geburt des Enkelsohns, finanzielle Engp√§sse bei den Mietern) gekommen sei.

Das FG gab dem Kl√§ger allerdings nicht recht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungst√§tigkeit ist grunds√§tzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmen√ľberschuss zu erwirtschaften. Hiergegen spricht aber, wenn der Steuerpflichtige das vermietete Objekt innerhalb von f√ľnf Jahren nach der Anschaffung wieder ver√§u√üert. Indizien, die gegen eine Dauervermietungsabsicht sprechen, k√∂nnen jedoch auch widerlegt werden. Dies war hier nicht der Fall. Der Kl√§ger h√§tte zur √úberwindung der finanziellen Engp√§sse seines Sohnes diesem nicht zwangsl√§ufig das Mietobjekt unentgeltlich √ľbertragen m√ľssen. Er h√§tte stattdessen etwa die Miete mindern oder einen Geldbetrag schenken k√∂nnen. Es muss zudem ber√ľcksichtigt werden, dass das Objekt bereits nach den W√ľnschen des Sohnes umgebaut wurde. Das Gericht geht daher auch davon aus, dass von vornherein der Plan bestand, das Objekt irgendwann an den Sohn zu √ľbertragen.




Haftungshinweis:
Dieser Beitrag ist nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung kann trotz sorgf√§ltiger Bearbeitung nicht √ľbernommen werden. Zu dem behandelten Thema wird gerne weitere Auskunft erteilt.

Zurück