30.10.2018

Homeoffice: Anmietungsmodell mit Arbeitgeber erfordert ├ťberschussprognose

In der Praxis kann es steuerlich sinnvoll sein, dass ein Arbeitnehmer einen Raum seiner Wohnung bzw. seines Hauses an seinen Arbeitgeber vermietet und diesen Raum wiederum selbst als Homeoffice f├╝r seine Angestelltent├Ątigkeit nutzt. Die Mietzahlungen des Arbeitgebers sind dann beim Arbeitnehmer als Eink├╝nfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen, sofern ein betriebliches Interesse des Arbeitgebers an diesem Anmietungsmodell besteht.

Hinweis: Ein solches Interesse k├Ânnte beispielsweise dann bestehen, wenn dem Arbeitnehmer in den Firmenr├Ąumen kein B├╝ro zur Verf├╝gung gestellt werden kann.

Sofern Vermietungseink├╝nfte vorliegen, kann der Arbeitnehmer die Kosten seiner Wohnung bzw. seines Hauses (z.B. Erhaltungsaufwendungen, Abschreibungen, Schuldzinsen, Nebenkosten) anteilig f├╝r das Homeoffice als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen und auf diese Weise sogar steuerliche Verluste generieren, die er dann mit seinen anderen Eink├╝nften verrechnen kann.

Hinweis: Die Abzugsbeschr├Ąnkungen f├╝r h├Ąusliche Arbeitszimmer gelten bei diesem Vermietungsmodell nicht, so dass die auf den vermieteten Raum entfallenden Kosten selbst dann in voller H├Âhe abgesetzt werden k├Ânnen, wenn der Arbeitnehmer im Homeoffice nicht seinen T├Ątigkeitsmittelpunkt hat.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Urteil nun aber eine neue H├╝rde f├╝r die Verlustanerkennung gesetzt und entschieden, dass entsprechende Vermietungsmodelle steuerlich nur anerkannt werden, wenn der Arbeitnehmer nachweisen kann, dass er mit der Vermietung auf Dauer gesehen ÔÇ×schwarze ZahlenÔÇť schreiben m├Âchte. Diese ├ťberschusserzielungsabsicht muss der Arbeitnehmer dem Finanzamt anhand einer objektbezogenen Prognose darlegen, weil das Vermietungsmodell vom BFH als Vermietung zu gewerblichen Zwecken angesehen wird, f├╝r die eine bestehende ├ťberschusserzielungsabsicht nicht einfach unterstellt werden kann (anders als bei dauerhaften Wohnungsvermietungen).

Fallen ├╝ber die Dauer der Vermietung voraussichtlich mehr Werbungskosten als Einnahmen an, wird dem Vermietungsmodell die steuerliche Anerkennung entzogen, die Vermietungsverluste sind dann nicht absetzbar.

Geklagt hatte ein angestellter Vertriebsleiter, der eine Einliegerwohnung seines Hauses an seinen Arbeitgeber vermietet und diese als Homeoffice genutzt hatte. Die f├╝r die Wohnung angefallenen Kosten einer behindertengerechten Badsanierung von 25.800 ÔéČ wollte er komplett als Werbungskosten bei seinen Vermietungseink├╝nften abziehen.

Hinweis: Der BFH verwies die Sache zur├╝ck an das Finanzgericht K├Âln, das in einem zweiten Rechtsgang pr├╝fen muss, ob der Arbeitnehmer ├╝ber die voraussichtliche Vermietungsdauer ├╝berhaupt einen Gesamt├╝berschuss erzielen kann. Die Renovierungskosten m├╝ssen durch die prognostizierten ├ťbersch├╝sse der Folgejahre also komplett wieder ÔÇ×reingeholtÔÇť werden k├Ânnen, um steuerlich anerkannt zu werden.




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