01.10.2018

Abgewohntes Mietobjekt: Auch unvorhergesehener Renovierungsaufwand fließt in 15-%-Grenze ein

W√§hrend Vermieter die Anschaffungs- und Herstellungskosten ihres Mietobjekts nur √ľber eine Abschreibung von regelm√§√üig 2 % pro Jahr steuermindernd geltend machen k√∂nnen, d√ľrfen sie Erhaltungsaufwendungen, die beispielsweise zur Instandsetzung und Modernisierung des Mietobjekts anfallen, im Zahlungsjahr komplett als Werbungskosten abziehen.

Das Einkommensteuergesetz h√§lt aber einen teuren Fallstrick bereit: Sofern die Kosten f√ľr die Instandsetzung und Modernisierung (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung des Mietobjekts die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten des Geb√§udes √ľberschreiten, werden sie vom Finanzamt nachtr√§glich als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert, so dass sie nur noch √ľber die Abschreibung ber√ľcksichtigt werden k√∂nnen.

Ein Vermieterehepaar aus Niedersachsen wollte sich k√ľrzlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH) aus dieser ‚Äě15-%-Falle‚Äú l√∂sen. Es hatte im Jahr 2012 eine vermietete Eigentumswohnung f√ľr 60.000 ‚ā¨ erworben; die Anschaffungskosten f√ľr das Geb√§ude lagen bei 40.316 ‚ā¨. Erst als die langj√§hrige Mieterin ein Jahr sp√§ter verstarb, offenbarte sich den Eheleuten der verwohnte Zustand der Wohnung in seiner vollen Tragweite.

F√ľr die Renovierung von Bad, Elektroinstallationen und Fenstern verausgabten die Eheleute in 2014 insgesamt 12.000 ‚ā¨, die das Finanzamt aufgrund der √ľberschrittenen 15-%-Grenze nur √ľber die Abschreibung ber√ľcksichtigte. Vor dem BFH wollten die Eheleute den Sofortabzug der Kosten als Erhaltungsaufwand erreichen. Sie argumentierten, dass ihnen aufgrund des pl√∂tzlichen Todes der Mieterin unvorhergesehene Kosten entstanden seien, die zum Zweck der Neuvermietung zwingend h√§tten getragen werden m√ľssen.

Der BFH war anderer Meinung und wies die Klage der Eheleute ab. Nach Gerichtsmeinung hatte das Finanzamt den Aufwand zu Recht als Herstellungskosten behandelt, weil auch Kosten f√ľr die Beseitigung von verdeckten (alters√ľblichen) M√§ngeln in die 15-%-Grenze einflie√üen. Auszuklammern seien hier lediglich Kosten, die der Vermieter f√ľr die Beseitigung von Sch√§den trage, die erst nach dem Kauf des Mietobjekts durch das schuldhafte Handeln Dritter verursacht w√ľrden. Die Sch√§den im Urteilsfall fielen nicht hierunter, weil sie auf den langj√§hrigen vertragsgem√§√üen Gebrauch der Mietsache zur√ľckzuf√ľhren und beim Wohnungskauf bereits vorhanden waren. Unerheblich war hier, dass die M√§ngel den Vermietern bei Anschaffung noch nicht bewusst waren.




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