02.07.2018

Denkmal: Bewertung von Grund und Boden bei Denkm├Ąlern

Als Vermieter wissen Sie: Ihre Vermietungseink├╝nfte - ob positiv oder negativ - wirken sich auf Ihr Einkommen und somit auch auf Ihre Einkommensteuerlast aus. Ganz grob kann man die Mieteink├╝nfte ermitteln, indem man von den erhaltenen Mieteinnahmen die gezahlten Betriebskosten abzieht. Zus├Ątzlich dazu k├Ânnen noch Erhaltungsaufwendungen, Schuldzinsen und die Abschreibung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Und vor allem bei der Abschreibung - auch AfA (Abschreibung f├╝r Abnutzung) genannt - lohnt sich mitunter ein Streit mit dem Finanzamt.

Denn je nachdem, wie alt das Geb├Ąude ist oder f├╝r welchen Zweck es genutzt wird, k├Ânnen 2 %, 2,5 % oder sogar 3 % als Abschreibungssatz genutzt werden. Die Bemessungsgrundlage f├╝r die Abschreibung bilden dabei regelm├Ą├čig der anf├Ąngliche Geb├Ąudewert, die Herstellungskosten oder der anteilige Kaufpreis f├╝r das Geb├Ąude. Nur anteilig zu ber├╝cksichtigen ist der Kaufpreis, da er in aller Regel auch einen Preis f├╝r den erworbenen Grund und Boden enth├Ąlt. Da sich ein Bodenwert typischerweise jedoch nicht abnutzt, kann auf diesen Anteil keine Abschreibung erfolgen.

Das Finanzgericht K├Âln (FG) hatte einen Streit zu schlichten, in dem die Grundst├╝ckseigent├╝mer gar keinen Bodenwert angesetzt hatten. Denn das Geb├Ąude war ein unter Denkmalschutz stehendes Haus. Der Boden h├Ątte den Kl├Ągern zufolge allein nie genutzt werden k├Ânnen, da das Haus dauerhaft unter Denkmalschutz stand. Diese Argumentation, die auch ein Gutachter best├Ątigte, hielt vor dem FG jedoch nicht stand. Die Richter legten ausf├╝hrlich dar, dass die anzuwendenden Vorschriften keine M├Âglichkeit bieten, den vom Gutachter ermittelten Bodenwert im Wege einer Abzinsung oder durch einen Abschlag herabzusetzen. Der Bodenwert eines bebauten Grundst├╝cks sei ohne Ber├╝cksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundst├╝ck, also mit dem Wert zu ermitteln, der sich f├╝r ein vergleichbares unbebautes Grundst├╝ck ergeben w├╝rde.

F├╝r den Grundst├╝ckseigent├╝mer bedeutete das im Ergebnis, dass er den Kaufpreis des Grundst├╝cks in H├Âhe von ├╝ber 840.000 ÔéČ zu 57 % dem Boden und zu 43 % dem Geb├Ąude zuteilen musste. Die Werbungskosten f├╝r die Abschreibung reduzierten sich dadurch erheblich, was zu entsprechend h├Âheren Mieteink├╝nften f├╝hrte.

Hinweis: Sie planen, eine Immobilie zu erwerben? Gerne beraten wir Sie ausf├╝hrlich, worauf Sie achten m├╝ssen, was steuerlich auf Sie zukommt und wie man Streitigkeiten mit dem Finanzamt schon im Vorfeld vermeiden kann.




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