13.02.2018

Verkauf von Grundst├╝cken: Eigent├╝mer kann unwissend in Grunderwerbsteuerfalle tappen

Wenn unbebaute Grundst├╝cke verkauft werden, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %) regelm├Ą├čig nur auf den reinen Bodenwert. Teurer wird es, wenn der Fiskus zu dem Ergebnis gelangt, dass Grundst├╝ckskaufvertrag und Bauvertrag miteinander zusammenh├Ąngen und der Erwerber das unbebaute Grundst├╝ck letztlich in bebautem Zustand erhalten soll (sogenannter einheitlicher Erwerbsvorgang). In diesem Fall berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auch auf die Bauerrichtungskosten.

Hinweis: Liegen die Kosten des Hausbaus bei 200.000 ÔéČ, wird bei einem 6,5%igen Steuersatz also eine Mehrsteuer von 13.000 ÔéČ f├Ąllig.

Dass auch der Verk├Ąufer eines Grundst├╝cks in diese Grunderwerbsteuer-Falle tappen kann, zeigt ein neuer Fall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem ein Verk├Ąufer sein Grundst├╝ck einer GmbH zur freien Vermarktung ├╝berlassen hatte. Im Zuge der Verkaufsaktivit├Ąten wurden eine Makler-GmbH und eine Bautr├Ąger-KG aktiv, die darauf hinwirkten, dass der Erwerber vor dem Grundst├╝ckskauf einen Bauvertrag abschloss. Das Finanzamt ging aufgrund der Verflechtungen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang aus und bezog die Baukosten in die Grunderwerbsteuerberechnung ein, so dass eine Mehrsteuer von mehreren Tausend Euro entstand. Da eine Beitreibung der Steuer bei den Grundst├╝cksk├Ąufern wegen eines anstehenden Insolvenzverfahrens erfolglos erschien, forderte das Amt die Steuer vom fr├╝heren Eigent├╝mer des Grundst├╝cks ein. Dieser klagte gegen den Steuerzugriff, musste vor dem BFH nun aber eine Niederlage einstecken.

Die Bundesrichter gingen ebenfalls von einem einheitlichen Erwerbsvorgang aus, weil die Erwerber den Bauvertrag schon vor dem Grundst├╝ckskaufvertrag abgeschlossen hatten und somit hinsichtlich des ÔÇ×ObÔÇť und ÔÇ×WieÔÇť der Bauma├čnahmen nicht mehr frei waren. Es stand fest, dass sie das Grundst├╝ck nur in bebautem Zustand erhalten sollten. Da die Grunderwerbsteuer regelm├Ą├čig gesamtschuldnerisch von den Personen geschuldet wird, die am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligt sind, darf auch auf den Ver├Ąu├čerer zur├╝ckgegriffen werden. Nach Gerichtsmeinung gilt dies auch in F├Ąllen eines einheitlichen Erwerbsvorgangs, in denen ein Dritter zivilrechtlich zur Geb├Ąudeerrichtung verpflichtet ist.

Hinweis: Nach diesem Urteil darf ein Ver├Ąu├čerer selbst dann f├╝r die Mehrsteuer aus einem einheitlichen Erwerbsvorgang in Anspruch genommen werden, wenn f├╝r ihn gar nicht erkennbar war, dass die beim Verkauf eingeschalteten Akteure eine Verflechtung von Bau- und Grundst├╝ckskaufvertrag herbeigef├╝hrt hatten. Ver├Ąu├čerer sollten sich also im Vorhinein genau dar├╝ber informieren, wie die Vermarktung der Grundst├╝cke erfolgen soll.




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