08.01.2018

Randalierende Mieter: Vermieter k√∂nnen Kosten f√ľr Schadensbeseitigung sofort absetzen

Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsma√ünahmen an der Immobilie durchf√ľhren, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die dabei entstehenden Kosten - die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort steuerlich abgezogen werden k√∂nnen - werden vom Finanzamt zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Geb√§udes √ľbersteigen.

Hinweis: Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch √ľber die Abschreibung des Geb√§udes von regelm√§√üig 2 % pro Jahr steuermindernd auswirken.

Eine Vermieterin aus Nordrhein-Westfalen hat nun vor dem Bundesfinanzhof (BFH) erstritten, dass sie die Kosten f√ľr die Instandsetzung einer Wohnung nach einer mutwilligen Besch√§digung durch die Mieterin sofort als Werbungskosten absetzen kann. Sie hatte im Jahr 2007 eine mangelfreie Wohnung erworben und das bestehende Mietverh√§ltnis zun√§chst fortgef√ľhrt. Nachdem sich die Mietparteien in einen Zivilrechtsstreit begeben hatten, zog die Mieterin aus - hinterlie√ü in der Wohnung aber eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, einen Rohrbruch und zerst√∂rte Bodenfliesen. Die Vermieterin setzte die R√§ume f√ľr rund 20.000 ‚ā¨ wieder instand und zog diesen Betrag in voller H√∂he als Erhaltungsaufwand in ihrer Einkommensteuererkl√§rung ab. Das Finanzamt verwies jedoch darauf, dass die Sanierung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf erfolgt und die 15-%-Grenze √ľberschritten sei, so dass die Kosten lediglich in die Abschreibung der Immobilie einbezogen werden k√∂nnten.

Der BFH gab nun jedoch gr√ľnes Licht f√ľr einen Sofortabzug der Aufwendungen. Nach Gerichtsmeinung geh√∂ren die Kosten f√ľr Instandsetzungsma√ünahmen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn ein Schaden beseitigt wird, der beim Kauf der Immobilie noch nicht vorhanden oder (aufgrund alter Bausubstanz) ‚Äěangelegt‚Äú war, sondern nachweislich erst zu einem sp√§teren Zeitpunkt durch ein schuldhaftes Handeln des Mieters verursacht worden ist.

Hinweis: F√ľr den Sofortabzug von Instandsetzungskosten ist also von zentraler Bedeutung, dass die Wohnung zun√§chst mangelfrei war und die Sch√§den nachweislich erst sp√§ter herbeigef√ľhrt worden sind. Den mangelfreien Ausgangszustand der Wohnung k√∂nnen Vermieter dem Finanzamt beispielsweise durch Fotos oder √úbergabeprotokolle nachweisen; h√§ufig ist der Zustand des Objekts auch direkt im Mietvertrag dokumentiert.




Haftungshinweis:
Dieser Beitrag ist nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung kann trotz sorgf√§ltiger Bearbeitung nicht √ľbernommen werden. Zu dem behandelten Thema wird gerne weitere Auskunft erteilt.

Zurück