27.12.2017

Verbilligte Vermietung: Anteilige K√ľrzung der Kosten bei zu geringer Miete

Als Vermieter können Sie immer wieder in die Situation kommen, dass Sie eine Wohnung an einen nahen Angehörigen, zum Beispiel Ihr Kind, vermieten möchten. Dass Sie in diesem Fall nur eine relativ geringe Miete verlangen, ist verständlich und wird auch vom Finanzamt anerkannt. Denn interessanterweise kann das Finanzamt auch in solchen Fällen trotz Verlusten von einer Überschusserzielungsabsicht ausgehen. Allerdings wird ein Teil der Kosten nicht anerkannt. Ein Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg (FG) verdeutlicht, wie dabei verfahren wird.

Nach dem heutigen, seit 2012 g√ľltigen Recht wird ab einem Unterschreiten von 66 % der orts√ľblichen Miete die H√∂he der anerkannten Kosten auf ebendiesen Prozentsatz gesenkt. Betr√§gt die Miete zum Beispiel nur 50 % der orts√ľblichen Miete, werden auch nur 50 % der Kosten anerkannt. Das Finanzamt geht in einem solchen Fall davon aus, dass die Wohnung zum Teil unentgeltlich √ľberlassen wurde. Dieser Teil der Kosten wird nicht anerkannt, da er ja in der Privatsph√§re anf√§llt. Das kann alles in allem dazu f√ľhren, dass trotz Verlusten ein steuerlicher √úberschuss entsteht, f√ľr den man Einkommensteuer zahlen muss.

Das FG hatte k√ľrzlich einen √§lteren Fall zu entscheiden, der die Jahre 2008 bis 2010 betraf. Hier hatten die Eltern ihren beiden Kindern zwei Wohnungen verbilligt zu einer pauschalen Warmmiete √ľberlassen. Auch in diesen Jahren gab es zur verbilligten Vermietung eine √§hnliche steuerliche Regelung wie heute, nur lag damals die Grenze bei 75 %. Betrug die verbilligte Miete zwischen 56 % und 75 % der orts√ľblichen Miete, konnten die Kosten anerkannt werden, wenn √ľber einen Zeitraum von 30 Jahren mit einem √úberschuss zu rechnen war (sog. positive Total√ľberschussprognose). Im Streitfall war diese Prognose allerdings negativ. Das klagende Ehepaar musste daher nachtr√§glich Einkommensteuer zahlen.

Hinweis: Im Streitfall bestand ein weiteres Problem darin, dass die Miete pauschal inklusive Nebenkosten vereinbart worden war. Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete gab es dann, wie zu erwarten, Probleme. Sollten Sie mit einem solchen Problem konfrontiert sein oder Fragen hierzu haben, helfen wir Ihnen gern.




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