14.12.2017

Verluste aus gewerblichem Grundst├╝ckshandel: Gewinnerzielungsabsicht darf nicht entfallen

In der Regel liegt es im Interesse des Steuerzahlers, dass seine Grundst├╝cksverk├Ąufe dem Bereich der privaten Verm├Âgensverwaltung zugerechnet werden, so dass Wertzuw├Ąchse nach Ablauf der zehnj├Ąhrigen Spekulationsfrist steuerfrei vereinnahmt werden k├Ânnen. Stuft das Finanzamt die T├Ątigkeit jedoch als gewerblichen Grundst├╝ckshandel ein, m├╝ssen Wertzuw├Ąchse ungeachtet der Haltefrist stets versteuert werden und unterliegen zudem der Gewerbesteuer.

Dass es ausnahmsweise im Interesse des Steuerzahlers liegen kann, dass das Finanzamt einen gewerblichen Grundst├╝ckshandel annimmt, zeigt ein neuer Fall des Bundesfinanzhofs (BFH). Vorliegend hatte ein Vermessungsingenieur im Jahr 1992 ein unbebautes Grundst├╝ck erworben, das er anschlie├čend mit einem B├╝ro- und Boardinghaus bebauen wollte. Sein Plan war es, das Grundst├╝ck mitsamt des noch zu errichtenden Geb├Ąudes an eine GmbH zu ver├Ąu├čern, was jedoch misslang. Auch alle weiteren Verkaufs- und Vermietungsbem├╝hungen in den Folgejahren schlugen fehl. Der Ingenieur erkl├Ąrte die Schuldzinsen f├╝r das Grundst├╝ck als Betriebsausgaben im Rahmen eines gewerblichen Grundst├╝ckshandels, was das Finanzamt zun├Ąchst akzeptierte. Als er jedoch im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2005 ein Gutachten eines Bausachverst├Ąndigen ├╝ber einen erheblich gesunkenen Verkehrswert des Grundst├╝cks vorlegte und auf dieser Grundlage eine Teilwertabschreibung von rund 100.000 ÔéČ als Betriebsausgaben verbuchen wollte, spielte das Amt nicht mehr mit und erkannte den Verlust aus dem gewerblichen Grundst├╝ckshandel ab.

Der BFH folgte nun dieser Auffassung und stellte entscheidend darauf ab, dass die f├╝r einen gewerblichen Grundst├╝ckshandel erforderliche Gewinnerzielungsabsicht nachtr├Ąglich entfallen sei. Nachdem der Verkauf an die GmbH gescheitert war, hatte eine kontinuierliche Verlustperiode begonnen. Der Ingenieur hatte auf die Vermarktungsschwierigkeiten nur unzureichend reagiert und durch seinen ÔÇ×PlanungsstillstandÔÇť zu erkennen gegeben, dass seine Betriebsf├╝hrung nicht mehr ernstlich auf eine am Markt erfolgreiche T├Ątigkeit ausgerichtet war. Zwar darf er w├Ąhrend einer anf├Ąnglichen ÔÇ×DurststreckeÔÇť noch an seinem urspr├╝nglichen Bebauungs- und Vermarktungsplan festhalten, mit der Zeit h├Ątte er aber andere Strategien entwickeln m├╝ssen, um seinem gewerblichen Grundst├╝ckshandel noch zum wirtschaftlichen Erfolg zu verhelfen. Hieran fehlte es, weil er das Grundst├╝ck lediglich sich selbst ├╝berlassen hatte und mehr auf gl├╝ckliche Umst├Ąnde als auf konkrete Pl├Ąne gebaut hatte. Seine Aktivit├Ąten hatten sich in der Hoffnung ersch├Âpft, durch Verkaufsinserate irgendwann einen Zufallstreffer zu landen.

Hinweis: Wer Verluste im Rahmen eines gewerblichen Grundst├╝ckshandels als Betriebsausgaben abrechnen will, muss also aktive Vermarktungsbem├╝hungen an den Tag legen und bei Fehlschl├Ągen ge├Ąnderte Verkaufskonzepte entwickeln.




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